我眼中的澳洲建筑质量问题(内附避雷指南)

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  前言

  为什么要开启这个话题呢,是因为从去年圣诞的Opal Tower出现裂缝开始,到上个月的Mascot Tower因质量问题再次紧急撤离住户,再到接二连三的建筑质量问题相继被媒体爆出后,越来越多朋友向我问起澳洲建筑质量的问题。

  最开始我会逐一分析,后来实在没有时间一一回复了,再加上这一系列问题其实涉及到非常多其他问题,三言两语很难说明白。

  建筑质量,尤其是住宅类建筑,和你我的生活都息息相关,而公寓的普及在城市发展中是大势所趋。 我们现在可以说不买公寓只买house(house真的能幸免吗? ),可是十年、二十年、五十年后呢? 当悉尼人口增长到600万、800万甚至上千万之后呢? 我们还有多少选择? 大多数人是没有的。 所以不要逃避,我希望大家能正视这个问题,希望这个行业越来越健康,我们的城市越来越好。

  这些就是我写这篇文章的初衷,我想系统地和大家梳理一下最近出现的一系列澳洲建筑质量问题,也希望为大家提供一个更全面了解其中细节的途径。如有偏颇,也欢迎专业人士指正,算是抛砖引玉。

  

  第一部分

  记得在Opal Tower出事情的时候,有人说:别买新房了,最近几年建的公寓质量都超差;在Mascot Tower出事情的时候,有人说:近十年造好的公寓都别碰,谁买谁后悔;在Zetland的19 Gadigal Ave公寓出事情的时候,有人说:别买公寓了,全都不靠谱!然后当你信誓旦旦地决定要去买house、谷歌一下用哪个builder好或者是怎么挑选一个好的二手house的时候,发现要面对的问题一个都没少,反而更多了:什么?澳洲house是木框架结构?能用多久啊?地震怎么办?白蚁怎么办?腐蚀怎么办?什么?以前的建筑材料里还含有石棉?什么?house车库好多裂缝,单层也会开裂吗?什么?院子里的树根太发达,影响了house的地基咋办啊?

  ......你开始怀疑澳洲的建筑行业是不是整个就是骗人的玩意儿,开始觉得对澳洲失望,甚至开始查起了回国的机票......且慢,请先捂住自己的小心脏,看完这篇文章再说吧~

  冰冻三尺非一日之寒,其实澳洲的建筑质量并不是一个新话题,也绝不是仅仅按建造年份就可以被判断的简单问题。

  如果说Opal Tower事件是让建筑质量问题是进入公众视野的导火索,时隔半年的Mascot Tower事件就是一个强效的助燃剂,随后大大小小的相关新闻开始出现。这些问题看似都是裂缝问题,但事实上每个项目出现问题的环节和前因后果都是case by case的,严重程度也各有不同(此篇无法展开,如有兴趣我可以另开一篇详述)。

  那么,应该如何理性的判断一个建筑质量呢?

  我们首先需要有这样的共识:质量好坏不是非黑即白的简单问题。

皮特大街。 不同的项目由于定位不同,在建造成本上的花费自然不同,因此完工质量必然是千差万别的。

  通常来说,同区域内的开发商收购土地的价格不会相差太大(特殊情况除外),那么在定价的时候,开发商要保证一定的利润的情况下,价格定得越低,花在建造上面的钱就必然越少,质量自然也要打折扣了。

  这个道理二手房一样通用,因为无论是开发商还是二手房房东,都不是出来做慈善的。万一不幸遇到类似上面几个Tower问题严重到紧急撤离固然是不能接受的,但在抱怨“地砖为什么不够平”、“材料为什么看起来有点low”、“窗户关上为什么不太隔音”诸如此类毛糙的小问题之前,还是先检查一下自己购入房产的价格为好。

  所以,对于真正对质量有追求的朋友,想买到质量不错的房子的首个注意事项就是:不要贪便宜。天上不会掉馅饼,永远都不要想着花A系的钱买到S系的性能。

  当然这不代表花高价就一定能买到满足需求的房子,比如有些建筑可能质量一般,但是为了追求造型上的炫酷而花重金请了世界知名建筑师进行设计而导致售价不菲......另外也存在少数情况,比如开发商买地成本过高(远高于该区域应有价格)、地基处理时遇到突发情况而导致成本大幅增加等,购买此类高价物业说白了就是做了开发商的冤大头,购买前需要仔细甄别(这部分在这里我就不展开了,有兴趣的朋友可以私下和我探讨)。

  

  第二部分

  有了“廉价住宅的质量大都好不到哪儿去”这样的共识之后,那么问题来了: 到底多差才是合理的?

  在我看来,再低价的建筑都应该有一个最基本的质量安全底线,也就是能够在应有的使用寿命年限内保障居住者最基本的需求。

  我相信作为一个廉价住宅的买家来说,可以接受建筑外墙以及门窗、油漆、地毯等装修材料的品质不那么好,也可以接受配置了没有听过名字的卫浴电器品牌,但一定接受不了公寓因为防渗透部分没做好而频繁出现的漏水现象(实际上这部分是市面上多数质量差的公寓普遍存在的问题,防渗层这玩意儿要做好的话成本不低,但看不见摸不着,最容易偷工减料),也接受不了公寓因为主要承重结构出现问题或地基不均匀沉降而面临倒塌的风险。

  就像花几千买二手车的朋友不会指望车的内饰有多豪华或者发动机有多给力,但一定接受不了车在路上跑着跑着轮子飞了或者发动机冒烟了,这就是所谓的底线。

  那么澳洲的建筑行业的底线是什么呢?

  澳洲有一套独立建筑规范和标准,它叫做National Construction Code。 整套标准一共分为三个部分外加一本指导手册,里面详细的规定了商业住宅以及工业建筑不同的建造标准,这套标准的电子版在新州规划网上可以被完整下载,它保持着每年修订一次的频率进行更新,最新的一版从今年的5月1日开始生效。

  我花了几周的空闲时间把其中关于民用住宅建造标准的内容都浏览了一遍,规范里从基本结构、承重到通风、采光、隔音、防火等方面都有着详细的规定(但并未涉及到如Opal Tower这类结构特殊的建筑,不过这是后话),从技术层面来说,造型中规中矩的住宅在符合规范的情况下,是完全可以保障基本使用安全的(墨尔本公寓火灾后,规范里也新增了对建筑外墙关于可燃覆层类材料使用的限制)。

  按理说,澳洲所有的建筑都至少需要符合NCC的标准才能通过认证。如何确保项目正确的按照规范进行施工建设并且最终成果符合法律标准,这里就涉及到了Certifier也就是认证机构的概念。 在1998年之前,澳洲所有民用住宅类建筑都必须经政府官方认证通过后才能获得OC(入住许可),而在1998年之后,第三方认证制度被引入澳洲。

  自此,私人认证机构连带着越来越复杂的利益关系开始进入澳洲建筑行业,也为一部分承建商偷工减料、项目却顺利获批提供了捷径。纵观近期公开的各调查报告,大部分问题确实是出在了审批和监管机制上面,政府也发出号令积极整改,但这一切不可能在朝夕之间就得到完美的解决,这就是我们必须接受的行业现状。

  如果说监管机制从1998年开始就出现问题,1998年之后全澳建成的住宅里有214万栋是house,有116万栋是公寓。

  首先,这个数值占了澳洲所有住宅总量的37.6%,无论是新房还是大多数市面上正在出售的二手房全在这个范围之内,因此以年限来做质量好坏的切割显然是不现实的。

  其次,其中真正暴露出“突破底线”问题的住宅比例不足十万分之一,也并没有想象的那么糟糕。

  在我看来,只要好好甄别,还是可以避免大多数问题的。 ABS澳洲统计局)

  

  第三部分

  那么希望买到一个质量不错的公寓,现在我们能做的是什么呢? 我这里简单总结了几点:

  1. 不要贪便宜。 这一点上面已经解释过了,这里就不赘述了。

  2. 不要选择异形或是使用了新型材料的建筑,尽量选择造型结构上中规中矩的建筑。

  首先,澳洲并不具备太多处理 特殊建筑结构 的施工经验,纵观澳洲各地民用住宅,多是按照标准板楼或是塔楼的传统构造来施工的,承重材料也以钢筋混凝土居多,只要在结构设计上不出错,产生重大缺陷的概率就能减小很多。

  说到这里,就不得不提到Opal Tower,无论是传言的地基问题还是混凝土预制板问题,其实最主要的还是塔内那几十个空中花园的承重设计问题,其中净高最小的空中花园跨越了6个楼层之多,净高大的甚至承受了10层的挑高,已经远远超过普通钢筋混凝土材料的安全受力范围了。想要了解更详细情况的朋友,可以谷歌一下Opal Tower Investigation Final Report。

  

  

Opal Tower Investigation Final Report)

  其次,说到 新型建筑材料 件下的测试数据也有所缺失,这样的不确定性必然会带来一定的风险。

  3. 实地考察并仔细阅读Strata Report。 无论是期房还是现房,实地考察都非常重要,而且需要考察者具备一定的专业水准。

  先说 现房 。如果是有一定年份的二手房,首先把近年的Strata Report仔细阅读一遍, 重点关注一下结构和防渗方面有没有过重大的修缮历史,如果有的话请谨慎考虑 。若Strata Report资料不全或没有相关记录,也不能掉以轻心。 这时应该亲自考察一下地下车库,因为地下车库基本是唯一未进行二次修饰的区域,所有管线和墙体材料都是直接暴露在外的。

  从细微的裂缝到墙体漏水,或是雨天渗水问题,都无从遁形;如果是比较新的房子,也许很多问题还没有暴露出来,外表看起来一切都好,但只要细心观察施工方面的细节,也可以看出端倪,包括观察各材料衔接处的做工情况、用湿度测试仪检测一下容易渗水区域的湿度等。

  

  再说 期房 。

  大多数人会问,期房连建都还没建起来,要如何考察呢?其实在我看来, 期房的实地考察更为重要。

  首先,一个项目的建设工地往往是最容易暴露问题的地方。在某个工地上呆过一段时间甚至参与过建设的朋友应该深有体会,大到Foreman对整个项目的统筹安排到各个Subcontractor的配合、小从建筑工人的施工精细度到建材的安置堆放,全都是可供参考的地方。

  尤其是项目接近完工、还没开始内部装修的时候,因为那时候很多材料结构都未经修饰的呈现在眼前,而我们通常能被开发商允许进入到户型内考察,可以说是非施工人员能够接触到的最真实施工现场了。

  “

  对于我个人来说,由于以前在国内有过工地经验,因为专业习惯,来到澳洲后经过很多工地都会习惯性的驻足观察,尤其是经常路过的一些项目工地,每一天看见它们的变化,看着它们慢慢从地基到建成。如果整个施工过程都我感觉靠谱的话,会比直接看到一个已完工的建筑更有安全感。

  ”

  可能说到这里,又有人会问,这些是已经开建的期房,可是市场上有些期房在开盘初期并没有开始建设,那么这种情况是不是就完全不能碰了?也不是。但是在这种情况下, 做好前期调查工作是非常重要的。

  比如这个 项目的开发商和承建商 是哪个,过往在澳洲的开发和建设历史分别是怎样的,开发和建设的项目分别是在哪些区域的什么位置,项目质量分别如何(有可能的话最好实地考察一下这些已建成项目,通常它们建成时期各有不同,很能暴露一些问题),开发商资金实力如何等等都是判断现在这个期房项目是否可以顺利建成并且质量优劣的关键。

  

  另外, 项目所在区域所属的Counci l 也很重要,因为不同Council对民用住宅可允许入住的标准会有不同。

  听起来是不是挺麻烦的?当然了, 有杠杆就有风险 。

  澳洲的期房被允许用10%的资金撬动两三年后的价格,这么好的事儿摆在眼前,你再不多做研究好好调查,这档子投资还是敬而远之、直接买现房实在。

  另外,作为已经拥有物业的房东来说,也应该做好以下事情:

  每年至少都检查一次公寓的情况,包括公共空间。 有问题(裂缝、漏水)应该及时上报所属的物业公司,协助监督和管理,也防止有些不负责任的物业公司拿着钱不管事儿,任由小问题慢慢演变成大问题。像Mascot Tower等很多被爆出的问题建筑,都是早几年就出现了类似问题,由于一直没引起重视,才导致了现在无法挽回的后果。

  前言

  为什么要开启这个话题呢,是因为从去年圣诞的Opal Tower出现裂缝开始,到上个月的Mascot Tower因质量问题再次紧急撤离住户,再到接二连三的建筑质量问题相继被媒体爆出后,越来越多朋友向我问起澳洲建筑质量的问题。

  最开始我会逐一分析,后来实在没有时间一一回复了,再加上这一系列问题其实涉及到非常多其他问题,三言两语很难说明白。

  建筑质量,尤其是住宅类建筑,和你我的生活都息息相关,而公寓的普及在城市发展中是大势所趋。 我们现在可以说不买公寓只买house(house真的能幸免吗? ),可是十年、二十年、五十年后呢? 当悉尼人口增长到600万、800万甚至上千万之后呢? 我们还有多少选择? 大多数人是没有的。 所以不要逃避,我希望大家能正视这个问题,希望这个行业越来越健康,我们的城市越来越好。

  这些就是我写这篇文章的初衷,我想系统地和大家梳理一下最近出现的一系列澳洲建筑质量问题,也希望为大家提供一个更全面了解其中细节的途径。如有偏颇,也欢迎专业人士指正,算是抛砖引玉。

  

  第一部分

  记得在Opal Tower出事情的时候,有人说:别买新房了,最近几年建的公寓质量都超差;在Mascot Tower出事情的时候,有人说:近十年造好的公寓都别碰,谁买谁后悔;在Zetland的19 Gadigal Ave公寓出事情的时候,有人说:别买公寓了,全都不靠谱!然后当你信誓旦旦地决定要去买house、谷歌一下用哪个builder好或者是怎么挑选一个好的二手house的时候,发现要面对的问题一个都没少,反而更多了:什么?澳洲house是木框架结构?能用多久啊?地震怎么办?白蚁怎么办?腐蚀怎么办?什么?以前的建筑材料里还含有石棉?什么?house车库好多裂缝,单层也会开裂吗?什么?院子里的树根太发达,影响了house的地基咋办啊?

  ......你开始怀疑澳洲的建筑行业是不是整个就是骗人的玩意儿,开始觉得对澳洲失望,甚至开始查起了回国的机票......且慢,请先捂住自己的小心脏,看完这篇文章再说吧~

  冰冻三尺非一日之寒,其实澳洲的建筑质量并不是一个新话题,也绝不是仅仅按建造年份就可以被判断的简单问题。

  如果说Opal Tower事件是让建筑质量问题是进入公众视野的导火索,时隔半年的Mascot Tower事件就是一个强效的助燃剂,随后大大小小的相关新闻开始出现。这些问题看似都是裂缝问题,但事实上每个项目出现问题的环节和前因后果都是case by case的,严重程度也各有不同(此篇无法展开,如有兴趣我可以另开一篇详述)。

  那么,应该如何理性的判断一个建筑质量呢?

  我们首先需要有这样的共识:质量好坏不是非黑即白的简单问题。

皮特大街。 不同的项目由于定位不同,在建造成本上的花费自然不同,因此完工质量必然是千差万别的。

  通常来说,同区域内的开发商收购土地的价格不会相差太大(特殊情况除外),那么在定价的时候,开发商要保证一定的利润的情况下,价格定得越低,花在建造上面的钱就必然越少,质量自然也要打折扣了。

  这个道理二手房一样通用,因为无论是开发商还是二手房房东,都不是出来做慈善的。万一不幸遇到类似上面几个Tower问题严重到紧急撤离固然是不能接受的,但在抱怨“地砖为什么不够平”、“材料为什么看起来有点low”、“窗户关上为什么不太隔音”诸如此类毛糙的小问题之前,还是先检查一下自己购入房产的价格为好。

  所以,对于真正对质量有追求的朋友,想买到质量不错的房子的首个注意事项就是:不要贪便宜。天上不会掉馅饼,永远都不要想着花A系的钱买到S系的性能。

  当然这不代表花高价就一定能买到满足需求的房子,比如有些建筑可能质量一般,但是为了追求造型上的炫酷而花重金请了世界知名建筑师进行设计而导致售价不菲......另外也存在少数情况,比如开发商买地成本过高(远高于该区域应有价格)、地基处理时遇到突发情况而导致成本大幅增加等,购买此类高价物业说白了就是做了开发商的冤大头,购买前需要仔细甄别(这部分在这里我就不展开了,有兴趣的朋友可以私下和我探讨)。

  

  第二部分

  有了“廉价住宅的质量大都好不到哪儿去”这样的共识之后,那么问题来了: 到底多差才是合理的?

  在我看来,再低价的建筑都应该有一个最基本的质量安全底线,也就是能够在应有的使用寿命年限内保障居住者最基本的需求。

  我相信作为一个廉价住宅的买家来说,可以接受建筑外墙以及门窗、油漆、地毯等装修材料的品质不那么好,也可以接受配置了没有听过名字的卫浴电器品牌,但一定接受不了公寓因为防渗透部分没做好而频繁出现的漏水现象(实际上这部分是市面上多数质量差的公寓普遍存在的问题,防渗层这玩意儿要做好的话成本不低,但看不见摸不着,最容易偷工减料),也接受不了公寓因为主要承重结构出现问题或地基不均匀沉降而面临倒塌的风险。

  就像花几千买二手车的朋友不会指望车的内饰有多豪华或者发动机有多给力,但一定接受不了车在路上跑着跑着轮子飞了或者发动机冒烟了,这就是所谓的底线。

  那么澳洲的建筑行业的底线是什么呢?

  澳洲有一套独立建筑规范和标准,它叫做National Construction Code。 整套标准一共分为三个部分外加一本指导手册,里面详细的规定了商业住宅以及工业建筑不同的建造标准,这套标准的电子版在新州规划网上可以被完整下载,它保持着每年修订一次的频率进行更新,最新的一版从今年的5月1日开始生效。

  我花了几周的空闲时间把其中关于民用住宅建造标准的内容都浏览了一遍,规范里从基本结构、承重到通风、采光、隔音、防火等方面都有着详细的规定(但并未涉及到如Opal Tower这类结构特殊的建筑,不过这是后话),从技术层面来说,造型中规中矩的住宅在符合规范的情况下,是完全可以保障基本使用安全的(墨尔本公寓火灾后,规范里也新增了对建筑外墙关于可燃覆层类材料使用的限制)。

  按理说,澳洲所有的建筑都至少需要符合NCC的标准才能通过认证。如何确保项目正确的按照规范进行施工建设并且最终成果符合法律标准,这里就涉及到了Certifier也就是认证机构的概念。 在1998年之前,澳洲所有民用住宅类建筑都必须经政府官方认证通过后才能获得OC(入住许可),而在1998年之后,第三方认证制度被引入澳洲。

  自此,私人认证机构连带着越来越复杂的利益关系开始进入澳洲建筑行业,也为一部分承建商偷工减料、项目却顺利获批提供了捷径。纵观近期公开的各调查报告,大部分问题确实是出在了审批和监管机制上面,政府也发出号令积极整改,但这一切不可能在朝夕之间就得到完美的解决,这就是我们必须接受的行业现状。

  如果说监管机制从1998年开始就出现问题,1998年之后全澳建成的住宅里有214万栋是house,有116万栋是公寓。

  首先,这个数值占了澳洲所有住宅总量的37.6%,无论是新房还是大多数市面上正在出售的二手房全在这个范围之内,因此以年限来做质量好坏的切割显然是不现实的。

  其次,其中真正暴露出“突破底线”问题的住宅比例不足十万分之一,也并没有想象的那么糟糕。

  在我看来,只要好好甄别,还是可以避免大多数问题的。 ABS澳洲统计局)

  

  第三部分

  那么希望买到一个质量不错的公寓,现在我们能做的是什么呢? 我这里简单总结了几点:

  1. 不要贪便宜。 这一点上面已经解释过了,这里就不赘述了。

  2. 不要选择异形或是使用了新型材料的建筑,尽量选择造型结构上中规中矩的建筑。

  首先,澳洲并不具备太多处理 特殊建筑结构 的施工经验,纵观澳洲各地民用住宅,多是按照标准板楼或是塔楼的传统构造来施工的,承重材料也以钢筋混凝土居多,只要在结构设计上不出错,产生重大缺陷的概率就能减小很多。

  说到这里,就不得不提到Opal Tower,无论是传言的地基问题还是混凝土预制板问题,其实最主要的还是塔内那几十个空中花园的承重设计问题,其中净高最小的空中花园跨越了6个楼层之多,净高大的甚至承受了10层的挑高,已经远远超过普通钢筋混凝土材料的安全受力范围了。想要了解更详细情况的朋友,可以谷歌一下Opal Tower Investigation Final Report。

  

  

Opal Tower Investigation Final Report)

  其次,说到 新型建筑材料 件下的测试数据也有所缺失,这样的不确定性必然会带来一定的风险。

  3. 实地考察并仔细阅读Strata Report。 无论是期房还是现房,实地考察都非常重要,而且需要考察者具备一定的专业水准。

  先说 现房 。如果是有一定年份的二手房,首先把近年的Strata Report仔细阅读一遍, 重点关注一下结构和防渗方面有没有过重大的修缮历史,如果有的话请谨慎考虑 。若Strata Report资料不全或没有相关记录,也不能掉以轻心。 这时应该亲自考察一下地下车库,因为地下车库基本是唯一未进行二次修饰的区域,所有管线和墙体材料都是直接暴露在外的。

  从细微的裂缝到墙体漏水,或是雨天渗水问题,都无从遁形;如果是比较新的房子,也许很多问题还没有暴露出来,外表看起来一切都好,但只要细心观察施工方面的细节,也可以看出端倪,包括观察各材料衔接处的做工情况、用湿度测试仪检测一下容易渗水区域的湿度等。

  

  再说 期房 。

  大多数人会问,期房连建都还没建起来,要如何考察呢?其实在我看来, 期房的实地考察更为重要。

  首先,一个项目的建设工地往往是最容易暴露问题的地方。在某个工地上呆过一段时间甚至参与过建设的朋友应该深有体会,大到Foreman对整个项目的统筹安排到各个Subcontractor的配合、小从建筑工人的施工精细度到建材的安置堆放,全都是可供参考的地方。

  尤其是项目接近完工、还没开始内部装修的时候,因为那时候很多材料结构都未经修饰的呈现在眼前,而我们通常能被开发商允许进入到户型内考察,可以说是非施工人员能够接触到的最真实施工现场了。

  “

  对于我个人来说,由于以前在国内有过工地经验,因为专业习惯,来到澳洲后经过很多工地都会习惯性的驻足观察,尤其是经常路过的一些项目工地,每一天看见它们的变化,看着它们慢慢从地基到建成。如果整个施工过程都我感觉靠谱的话,会比直接看到一个已完工的建筑更有安全感。

  ”

  可能说到这里,又有人会问,这些是已经开建的期房,可是市场上有些期房在开盘初期并没有开始建设,那么这种情况是不是就完全不能碰了?也不是。但是在这种情况下, 做好前期调查工作是非常重要的。

  比如这个 项目的开发商和承建商 是哪个,过往在澳洲的开发和建设历史分别是怎样的,开发和建设的项目分别是在哪些区域的什么位置,项目质量分别如何(有可能的话最好实地考察一下这些已建成项目,通常它们建成时期各有不同,很能暴露一些问题),开发商资金实力如何等等都是判断现在这个期房项目是否可以顺利建成并且质量优劣的关键。

  

  另外, 项目所在区域所属的Counci l 也很重要,因为不同Council对民用住宅可允许入住的标准会有不同。

  听起来是不是挺麻烦的?当然了, 有杠杆就有风险 。

  澳洲的期房被允许用10%的资金撬动两三年后的价格,这么好的事儿摆在眼前,你再不多做研究好好调查,这档子投资还是敬而远之、直接买现房实在。

  另外,作为已经拥有物业的房东来说,也应该做好以下事情:

  每年至少都检查一次公寓的情况,包括公共空间。 有问题(裂缝、漏水)应该及时上报所属的物业公司,协助监督和管理,也防止有些不负责任的物业公司拿着钱不管事儿,任由小问题慢慢演变成大问题。像Mascot Tower等很多被爆出的问题建筑,都是早几年就出现了类似问题,由于一直没引起重视,才导致了现在无法挽回的后果。